A Cushman & Wakefield (C&W) divulgou na passada quinta-feira o resumo da atividade do mercado imobiliário nacional em 2023 e as suas perspetivas para 2024. Segundo Eric van Leuven, diretor-geral da consultora em Portugal, “O ano de 2023 foi desafiante, num enquadramento de subidas das taxas de juro por forma a controlar o aumento da inflação e de aumento dos custos de financiamento, com consequente impacto no mercado imobiliário global. Em Portugal registou-se um abrandamento da atividade de investimento imobiliário comercial e, no mercado ocupacional, o setor de escritórios na Grande Lisboa atingiu inclusive o segundo valor mais baixo de absorção da última década. Não obstante, outros setores demonstraram maior resiliência, mantendo a tendência de retoma moderada, como retalho e industrial & logística. O setor de hotelaria teve a melhor performance, atingindo inclusive valores homólogos acima dos registados em 2019 (pré-pandemia).”
No ano passado a atividade ocupacional do mercado de industrial & logística estabilizou, com o aumento homólogo de 7%, referente aos 358.500 m² transacionados entre janeiro e setembro, a compensar a expetável quebra homóloga no último trimestre do ano (o qual em 2022 agregou o segundo maior volume dos últimos 8 anos). Entre os diversos negócios de grande dimensão que contribuíram para esta evolução, destaque para as futuras ocupações de unidades logísticas por três empresas do setor alimentar, nomeadamente o Lidl com 54.000 m² em Loures, a Mercadona com 47.000 m² na segunda fase do projeto em Almeirim, e o Aldi com 41.400 m² em Santo Tirso. Ao nível da distribuição geográfica da procura, manteve-se o domínio das regiões de Lisboa e Porto, que agregaram respetivamente 47% e 31% da absorção. Por seu lado, verificou-se uma distribuição equitativa entre operações de venda ou arrendamento comparativamente com projetos à medida do ocupante.
A taxa de desocupação no mercado logístico da Grande Lisboa situou-se nos 4%, demonstrando a escassez de oferta de qualidade, a qual continua a incentivar a promoção de novos projetos. Neste enquadramento, em 2023 foram concluídos 97.600 m², todos na Grande Lisboa. Adicionalmente, encontram-se atualmente em construção no País 722.100 m² em logística, 75% dos quais com ocupação já assegurada, e maioritariamente concentrados na Grande Lisboa (306.600 m²) e Grande Porto (364.900 m²).
Face a este enquadramento, registou-se um incremento generalizado dos valores prime de mercado, excetuando nas zonas 1 da Grande Lisboa (Alverca – Azambuja) e do Grande Porto (Maia – Via Norte) que se mantiveram estáveis nos 5,00€/m²/mês.
Já no setor de retalho manteve-se uma tendência de recuperação num contexto de retoma gradual dos planos de expansão dos retalhistas.
Ao nível da oferta de conjuntos comerciais, apesar de em 2023 ter sido somente concluído o Salinas Park (Vila Franca de Xira) com 12.000 m² de ABL, até 2026 prevê-se a conclusão de mais 81.500 m² de ABL, 65% dos quais em formato retail park e aos quais acrescem a expansão do Centro Colombo (Lisboa) e a abertura do City Center Covilhã.
De acordo com os dados preliminares da procura de retalho agregada pela Cushman & Wakefield, em 2023 foram registadas 580 novas aberturas, em linha com os valores registados no ano anterior, com as cidades de Lisboa e Porto a registarem inclusive crescimentos homólogos de 20% e 10%. O domínio do comércio de rua manteve-se, agregando 64% do total de novas aberturas, seguido pelos centros comerciais com 19%. Por seu lado, o setor da restauração continuou a representar 44% dos novos arrendamentos, seguido do setor “outros” (onde se inclui o mobiliário, decoração e bricolage) com 18%.
Em termos de rendas de mercado, a escassez de oferta nas principais zonas de comércio de rua contribuiu para um aumento dos valores praticados, nomeadamente em €2,5/m²/mês no Chiado (Lisboa), para €125/m²/mês, e na Baixa (Porto), para €77,5/m²/mês. Nos centros comerciais as rendas prime aumentaram €5/m²/mês, para os €107,5/m²/mês, verificando-se um ligeiro incremento dos valores brutos nos retail parks, para os €12,25/m²/mês.
Perspetivas 2024
Perspetiva-se que o aumento das taxas de referência dos bancos centrais tenha atingido o seu pico em 2023, iniciando um movimento de contração durante a segunda metade de 2024. Neste enquadramento, Eric van Leuven comenta, “as expetativas apontam para que o impacto no mercado imobiliário comercial nacional se traduza em comportamentos distintos durante este ano, com o primeiro semestre a refletir ainda contração em alguns indicadores, particularmente nos setores mais afetados em 2023, seguido de uma segunda metade do ano com uma retoma gradual generalizada. Desta forma, apesar das yields de referência de mercado poderem ainda sofrer alguma correção em alta durante o início do ano, no final de 2024 deveremos estar a registar uma estabilidade homóloga, possivelmente com redução de yields, e consequente aumento de valor, entre as categorias mais resilientes. Em termos de valores de arrendamento, a escassez de oferta de qualidade deverá continuar a justificar aumentos pontuais das rendas brutas de referência para os melhores ativos”.
Ao nível do investimento imobiliário comercial, as estimativas atuais confirmam esta tendência, nomeadamente com um volume de investimento associado à transações atualmente em diversas fases de negociação, e com conclusão prevista para 2024, na ordem dos €1.800 milhões, o que refletirá um crescimento homólogo acima dos 10%. Em termos de distribuição por classes de ativos, estima-se uma recuperação de escritórios, agregando 46% do volume total, seguido de hotelaria com 30%. A este valor previsto poderão vir ainda acrescer €1.000 milhões em transações atualmente suspensas (mas com possibilidade de conclusão até ao final de ano), assim como as usuais operações off-market.
No mercado ocupacional, o setor de escritórios deverá continuar a ser caracterizado pela adaptação das empresas aos modelos de trabalho híbridos. Esperamos, contudo, que os principais ocupantes comecem a assentar ideias em relação às suas necessidades (quantitativas e qualitativas) de espaço, o que conduzirá a maior dinamismo no mercado de arrendamento – nomeadamente para os ativos mais modernos e nas melhores localizações.
Em retalho, os retalhistas continuarão a investir na oferta de uma experiência de visita diferenciada às suas lojas físicas como forma de fidelizar os clientes. Esperamos um bom desempenho em todos os subsetores: comércio de rua, centros comerciais e out-of-town retail (retail parks, stand alones, supermercados e factory outlets).
Já em industrial & logística, o enfoque dos ocupantes na otimização dos custos de operação deverá continuar a contribuir para que se mantenha a procura de espaços de qualidade, estimulando o desenvolvimento de nova oferta, inclusive através da remodelação de espaços obsoletos. O stock atual é consideravelmente “datado”, e tanto ocupantes como investidores procuram sobretudo imóveis modernos e com credenciais de sustentabilidade. Setores de nicho, como o self-storage e os data centres, continuarão a sua progressão.
Finalmente, e de forma transversal a todos os setores, destaque total para o maior enfoque de todos os players de mercado na qualidade e sobretudo na sustentabilidade. Nesta matéria, é já evidente a disponibilidade de inquilinos e investidores para pagar um green premium por ativos muito sustentáveis, penalizando todos os outros com o chamado brown discount. Por outro lado, muitos proprietários institucionais que têm exigências ESG muito fortes quanto à composição dos seus portfolios veem-se neste momento a braços com um difícil dilema para alguns edifícios mais obsoletos: a dúvida entre investir fortemente na sua descarbonização (sem garantias de que a valorização acrescida justifique o custo) ou reconverter esses imóveis para outros usos mais adequados às necessidades do imobiliário de hoje.
