De acordo com o mais recente estudo da consultora internacional Savills em Portugal, “A New Chapter Begins”, dedicado ao sector Industrial & Logístico, o mercado nacional de Indústria e Logística registou, em 2021, um aumento de 83% do volume de take-up, com uma absorção de mais de 500 mil m2.
A Área Metropolitana de Lisboa (AML) verificou o maior nível de take-up do país, com 418 mil m2, face aos 228 mil m2 de 2020 e 207 mil m2 de 2019. A AML conta actualmente com uma taxa de disponibilidade de 5%, correspondendo a cerca de 133 mil m2, ao passo que se estima que a procura deva ser da ordem dos 354 mil m2.
Em Janeiro, a Savills divulgou que Portugal se encontra na lista dos países europeus mais atractivos para o investimento em I&L, e o crescimento do sector só deverá ser travado pela falta de oferta de produto. Pedro Figueiras, Associate Director de Industrial & Logistics da Savills Portugal, estima que em meados de 2023 e 2024 estejam concluídos novos projectos, dando continuidade à tendência de pré-arrendamentos verificada em 2021.
Tal como se observa no panorama europeu, em Portugal o enorme potencial do mercado de I&L tem ficado retido por uma oferta escassa e que não é capaz de corresponder aos requisitos técnicos e aos padrões de qualidade exigidos actualmente.
O crescimento do segmento de I&L em Portugal tem sido impulsionado não só pelo aumento do comércio do e-commerce, mas também pela necessidade de as empresas aumentarem os seus stocks, de forma a poderem cumprir o normal funcionamento da sua cadeia de distribuição, e pela tendência do nearshoring, de aproximação das unidades produtivas aos seus mercados consumidores. Em 2021, foi verificado um aumento de 18,7% das compras feitas através da Internet, comparando com 2020, totalizando 4,2 mil milhões de euros. Tal traduz-se num gasto médio anual de 966 euros por consumidor online, uma subida de 11,9% face a 2020.
O desenvolvimento do segmento de I&L no país também é energizado pelo aumento do comércio transfronteiriço. Dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) demonstram que as exportações e importações aumentaram 18,1% e 21,1% em 2021, face às quebras de -10,3% e 14,8% registadas em 2020. Países como Espanha, Alemanha, França e Reino Unido representam mais de 70% do total das exportações portuguesas em 2020 e 2021.
Analisando os meios de transporte, a via marítima representou, em 2021, 51,5% do total de toneladas exportadas, o transporte terrestre representou 43,2%, o transporte aéreo representou 1,7% e o transporte ferroviário foi responsável por 0,5% do total de exportações.
A par da escassez de produto disponível de qualidade, o sector de I&L em Portugal sofrerá ainda com a subida dos preços dos combustíveis. Também a inflação representa um risco, quer para o sector dos transportes, quer para o do armazenamento.
Numa perspectiva a longo prazo, o sector precisará de se adaptar à evolução tecnológica, que terá impactos ao nível da gestão dos negócios e dos serviços prestados aos clientes. Uma maior digitalização do setor permitirá potenciar a agilidade e eficiência dos processos e garantir uma monitorização permanente dos fluxos de mercadoria. Por outro lado, a transformação tecnológica da I&L exigirá mão-de-obra qualificada, implementação de modelos de gestão digital e mudanças na infraestrutura.
Em 2021, registou-se um investimento de 41 milhões de euros em I&L em Portugal, um decréscimo de 34% face a 2020. No que toca aos principais investimentos realizados entre os anos 2019 e 2021 destaca-se o portfolio vendido pela Imofundos à M7 Real Estate, a compra da Greenyard Riachos pela Square Asset Management no valor de 15 milhões de euros, a venda do Portfolio IBERIA por parte da Incus à M7 por 41 milhões de euros e a venda por parte do Fundo IBERIA à Bedrock|Europi Property Group de duas unidades industriais & logísticas no valor total de 14.5 milhões de euros.
Olhando para o futuro, os fundamentais do mercado de I&L deverão manter-se fortes em 2022, à medida que os operadores prosseguirem com os seus planos de expansão para maiores espaços de armazenamento, fruto do crescimento da vaga de e-commerce.
As maiores ocupações previstas para 2022 estarão já em fase de pre-let e existe um grande volume em pipeline que não deverá estar concluído antes de 2023. Desta forma, a escassez de oferta disponível deverá alimentar a tendência de adaptação dos espaços já existentes.
Pedro Figueiras, Associate Director de Industrial & Logistics da Savills Portugal, explica que «Depois de um ano recorde de área ocupada em 2021, 2022 afigura-se promissor, uma vez que a procura de espaço logístico continua robusta e a superar a oferta prevista até 2024. Do lado da procura os vários elementos das cadeias de abastecimento mantêm a intenção de aumentar os níveis de stock, por um lado, e, por outro, a atractividade de Portugal para o estabelecimento de operações logísticas continua alta, estando no top 5 europeu de destinos onde os ocupantes tencionam expandir operações. Do lado da oferta, a disponibilidade é extremamente baixa e a resposta não consegue ser imediata, pelo que o pipeline de oferta até 2024 corresponde sensivelmente à área que foi absorvida no ano transacto, ficando assim evidente que o desequilíbrio entre oferta e procura perdurará».
«Este desequilíbrio tem sido evidente nos vários projectos que estamos a lançar ao mercado, sendo rapidamente alvo de manifestações de interesse por parte dos ocupantes e com vários exemplos de arrendamento antecipado ou ao longo da sua construção», acrescenta o responsável.
I&L regista forte crescimento na Europa em 2021
O segmento de Indústria e Logística na Europa recebeu, no ano passado, um volume de investimento de 62 mil milhões de euros, um valor 79% acima da média dos últimos cinco anos. De acordo com o estudo da Savills European Logistics Outlook, de Fevereiro, o ano passado terminou com a absorção de 40 milhões de m2 na Europa, um valor sem precedentes que se coloca 40% acima da média da área absorvida nos últimos cinco anos.
A Alemanha (8,6 milhões m2), os Países Baixos (6,9 milhões m2), o Reino Unido (5,1 milhões m2) e a Polónia (7,3 milhões m2) lideram a lista de países em que se registaram as maiores actividades de leasing, ao passo que a Roménia (+63%), França (+63%) e Espanha (+62%) foram os países que registaram os melhores desempenhos em I&L face às médias dos últimos cinco anos.
Em termos de investimento, foi no RU que se registou o maior volume, com 19,5 mil milhões de euros, representando 31% do total.
Contra o pano de fundo do crescimento, o sector da I&L continua a sofrer de uma oferta reduzida, face a um aumento da procura. No panorama geral europeu, a taxa de disponibilidade caiu, durante 2021, de 5,1% para 3,5%, marcando um novo mínimo.
Contudo, em algumas geografias foi possível verificar a introdução de novo produto, como nos Países Baixos (+10%), em Madrid (+9%), no Reino Unido (+6%) e na Polónia (+13%).
A análise demonstra que o investimento em activos industriais representou 66% do total de investimento no segmento omnicanal na Europa, face aos 47% registados em 2019. O aumento reflecte a disponibilidade dos investidores para apostarem em activos premium para alcançarem uma maior exposição no sector.
Também a actividade de arrendamento no sector de I&L denotou um crescimento na Europa em 2021, abrangendo um total de 38 milhões de m2, um valor 28% acima da média dos últimos cinco anos.
A escassez de oferta de produto prime atingiu um novo recorde em 2021, o que resultou no aumento da pressão sobre as rendas, que registaram um crescimento médio de 5% yoy. Portugal, Espanha e Finlândia foram os mercados em que essa compressão das yields prime foi mais expressiva.
Apesar do aumento dos custos de desenvolvimento, a diferença entre yields de novos empreendimentos e de activos já existentes continua a diminuir. Os preços dos terrenos continuam a subir nas maiores áreas urbanas europeias, exercendo pressão adicional sobre os capitais de mercado.
As alocações de capital ao sector de logística mantêm-se fortes, e, apesar da escalada dos preços de construção, a Savills prevê que o desenvolvimento especulativo no sector cresça entre 2022 e 2023, à medida que os investidores assumem mais riscos em busca de maiores retornos.
Marcus de Minckwitz, Head of Industrial & Logistics, Savills EMEA, sublinha que «Os fundamentos de mercado têm sido bastante favoráveis ao sector nos últimos anos, e continuarão a impulsionar outra grande performance no presente ano. O nosso European Logistics Census, do ano passado, indica que 46% dos ocupantes prevêem aumentar as suas áreas de armazenamento ao longos dos próximos 12 meses, com especial destaque para o sector do retalho online. Com uma oferta tão reduzida, esperamos ver um aumento do desenvolvimento no sector, apesar da subida dos custos de construção, bem como um apetite por ativos em localização non-core, à medida que os investidores estão mais dispostos a correr riscos para colher maiores retornos».
Fonte: Savills
