De acordo com o último European Logistics Outlook da Savills, o take-up de espaços no setor industrial e logístico em todo o continente totalizou 37,5 milhões de m² em 2022. Apesar do clima de incerteza económica, este número significa um decréscimo de apenas 6% em relação aos 40,2 milhões de metros quadrados de 2021 – um recorde para o setor.
Após um primeiro semestre recorde, na segunda metade de 2022 assistiu-se a uma quebra no take-up registando um valor de 8,3 milhões de m² no 4º trimestre. Contudo, a Savills sublinha que este resultado ainda assim representa um crescimento homólogo de 3% em termos trimestrais, apesar de um declínio acentuado nas transações em comparação com 2021, acabando por superar as expectativas.
Analisando algumas regiões específicas, a diminuição dos níveis de take-up tem sido relativamente moderada na generalidade, com a exceção de grandes aumentos homólogos em mercados mais pequenos, como Dublin, Madrid e Roménia. A maioria dos mercados superou as suas médias de cinco anos, mesmo com uma redução do take-up em comparação com o 4º trimestre de 2021. Portugal (+94%), Roménia (+62%) e Espanha (+57%) registaram os resultados mais robustos, enquanto França (-4%) foi o único mercado a ficar aquém.
Embora a ocupação trimestral permaneça positiva, muitos mercados parecem agora severamente afetados negativamente por fatores adversos económicos no contexto do seu crescimento homólogo, com a Polónia (-37%) e o Reino Unido (-47%) a registarem quedas acentuadas em relação ao 4º trimestre. Os números da Savills mostram que a ocupação global em 2022 foi ainda 18% superior à média dos últimos cinco anos.
Os fortes níveis de take-up continuaram a pressionar as taxas de disponibilidade, diminuindo de 3,6% no final de 2021 para 3,1% em 2022, o valor mais baixo desde que há registo. A Noruega tem atualmente uma taxa de disponibilidade de 2,3%, enquanto Praga se manteve abaixo de 1% nos últimos três trimestres consecutivos. Por outro lado, a Savills assinala que as taxas de disponibilidade começam a subir em alguns mercados, incluindo o Reino Unido, Budapeste e Dublin, mas num contexto de saída de uma base historicamente baixa.
Como resultado da concorrência por um stock limitado, as rendas prime em toda a Europa assistiram a um aumento de 11% em 2022. O crescimento anual foi mais elevado em Praga (+36%), Île-de-France (+32%) e Alta Silésia (+22%), na Polónia. No entanto, outros mercados, como Viena e Budapeste, praticamente não registaram aumentos.
Andrew Blennerhassett, associate da equipa de research pan-European industrial & logistics da Savills, comenta: “Embora estejamos a assistir a níveis reduzidos de take-up em toda a Europa, este abrandamento será provavelmente compensado pelos níveis historicamente baixos de espaço disponível, o que provavelmente continuará a impulsionar, a curto prazo, o crescimento dos valores de arrendamento. Com as taxas de disponibilidade atuais, e sem sinais de um excesso de oferta no pipeline da construção, há um risco reduzido de assistirmos a uma correção acentuada nos valores de arrendamento, mesmo se enfrentarmos uma desaceleração mais forte do que o previsto.”
Do ponto de vista do investimento, os dados da Savills mostram que o setor da logística continuou a ser uma classe apelativa de ativos, com volumes de transações num total de 54,5 mil milhões de euros, representando uma quebra de apenas 18% em termos homólogos. À semelhança do que sucedeu no mercado ocupacional, é preciso recordar que 2021 foi um ano recorde, e, portanto, uma eventual quebra foi sempre uma possibilidade, mesmo sem a volatilidade económica dos últimos 12 meses.
Embora se tenham registado diminuições em toda a Europa, os países com a maior descida homóloga incluíram a Irlanda (-92%), França (-66%), Noruega (-62%) e o Reino Unido (-48%). Apenas três mercados, a Suécia (+79%), os Países Baixos (+56%) e a Dinamarca (+17%) registaram um aumento de volume de investimento. Consequentemente, as prime yields progrediram ainda mais, com a média europeia a atingir 4,69% no último trimestre, num aumento de 40 pontos-base em comparação com o 3º trimestre de 2022 e de quase 70 pontos-base desde 2021.
No entanto, o apetite pela logística reflete-se na sua quota crescente no investimento total. A Savills calculou que, em 2017, a logística representou aproximadamente 13% do volume total do investimento europeu, aumentando para 19% em 2022.
Marcus de Minckwitz, head de indústria e logística EMEA da Savills, acrescenta: “Embora tenhamos observado uma atividade considerável no primeiro semestre de 2022, houve uma desaceleração significativa em toda a Europa até meados do ano, sobretudo devido ao aumento das taxas de juro e ao consequente aumento dos custos de financiamento. Os níveis de atividade recuperaram novamente durante o 4º trimestre de 2022, à medida que os mercados financeiros estabilizaram e, a partir de 2023, os principais dados e indicadores económicos como de mercado foram também muito melhores do que o previsto, o que levou a uma melhoria significativa do sentimento geral. À medida que o ano avança, ainda há ventos contrários a enfrentar e todos os olhos estarão voltados para os mercados de ocupação daqui em diante. No entanto, acreditamos que as perspetivas positivas que vimos até agora se traduzirão na procura contínua de ocupantes e na permanência das reduzidas taxas de disponibilidade.”
Pedro Figueiras, Industrial & Logistics Director, Savills Portugal, sublinha: “A Logística continua a registar intenções de ocupação recorde e a pressão sobre ocupação e rendas dever-se-á manter altista. Por sua vez, serão lançados no mercado mais de 300.000 m2 afetos a novos projetos ou projetos requalificados, que darão resposta aos elevados níveis de procura que há muito se verificam em Portugal. 2023 será um ano de oportunidades e desafios, mas será também o ano onde o segmento de Indústria & Logística continuará com elevada dinâmica.”
