Após anos de crescimento recorde, espera-se que o mercado industrial nos Estados Unidos da América, permaneça saudável em 2023, apesar da inflação e de uma ameaça de recessão que poderá paralisar parte desse progresso.
“O sector do imobiliário industrial e logístico dos EUA continua a ver uma procura robusta e as empresas estão a adicionar espaço de armazenamento e distribuição para proteger os seus inventários, diversificar as suas cadeias de abastecimento e processar as crescentes vendas de comércio eletrónico”, afirma John Morris, presidente da Industrial & Logistics in the Americas da CBRE, que apresentou recentemente o seu Estudo Anual de Ocupação de Espaços Industriais.
“Mesmo com um pano de fundo económico mais desafiante, continuamos a ver que as empresas estão interessadas em expandir as suas pegadas a curto prazo”, acrescenta. As empresas ainda estão em modo de expansão, conclui o estudo, sendo a procura liderada pelos operadores logísticos (3PL) e empresas dos sectores dos alimentos e bebidas e dos materiais de construção.
A CBRE informa que 64% em geral e 81% das empresas 3PL que responderam planeiam expandir a sua pegada imobiliária ao longo dos próximos três anos, apesar da incerteza económica. Destas empresas, 47% dizem que estão a planear expandir-se em mais de 10%, enquanto 29% dizem que não planeiam qualquer mudança e apenas 7% esperam reduzir a sua pegada imobiliária.
Quando se trata de construir mais espaço, os 3PLs estão na liderança com 81% a planear expandir a sua pegada durante os próximos três anos, enquanto 75% das empresas de alimentos e bebidas e de materiais de construção e construção vão seguir o mesmo caminho.
Por outro lado, a maioria dos fabricantes diz não estar a planear uma mudança na sua pegada, com apenas 25% a prever uma expansão. Os 3PLs também desempenham um papel importante nos planos de expansão de espaço de armazenagem e centros de distribuição: 66% pretendem recorrer ao que existe no mercado (instalações em segunda mão), enquanto 44% afirmam que vão estabelecer parcerias com um promotor imobiliário para arrendar instalações construídas à sua medida.
Simultaneamente, 37% pretendem adquirir terrenos e auto-desenvolver as suas próprias instalações. Contudo, 31% dizem que planeiam satisfazer as suas necessidades futuras de espaço operando em instalações próprias dos clientes, o que significa armazéns 3PL.
“Estamos a assistir a taxas de instalações disponíveis historicamente baixas, a um crescimento recorde nas rendas e a uma atividade de arrendamento robusta, tudo isto tem alimentado um desenvolvimento significativo a nível nacional”, afirma a CBRE. Tendo em conta os ventos contrários da atual situação económica, a questão que inevitavelmente se coloca é se estas tendências continuarão a ser sustentáveis?
Prioridades dos arrendatários
Os arrendatários procuram características de armazém diferentes dependendo de quanto estão dispostos a pagar de arrendamento. Quais são os principais fatores na hora de selecionar os imóveis, quase três quartos (74%) dos arrendatários inquiridos citaram o valor do arrendamento (renda) como o principal fator na seleção de um imóvel dentro de um mercado.
Os arrendatários inquiridos afirmaram que a esta prioridade seguia-se as opções de arrendamento (50%), transporte (47%) e conceção do edifício (45%). Outros fatores importantes considerados durante a seleção do local, embora menos ponderados, incluem a qualidade da infraestrutura local, a reputação do promotor ou proprietário e a classificação de sustentabilidade.
Relativamente às características essenciais do edifício, os distribuidores e arrendatários do sector do comércio eletrónico regressaram a uma mentalidade de “pão com manteiga”, de acordo com a CBRE. Ao selecionar um novo armazém, 81% dos arrendatários identificaram o pé direito como uma das características mais importantes do edifício.
Outras características procuradas com mais frequência incluem a alimentação elétrica (81%), o número total de cais/portas de carga (76%), o espaçamento entre colunas (76%), e a capacidade de expansão (76%). O fornecimento de energia está no topo da lista, dada a utilização intensiva de eletricidade dos fabricantes e operadores de armazém; e espera-se que esta caraterística se mantenha como um fator importante na seleção do local, afirma a CBRE.
“Os grandes distribuidores e arrendatários do sector do comércio eletrónico exigem propriedades altamente funcionais para processar grandes volumes de mercadoria e necessitam de edifícios moderno. Este é um fator primordial que alimenta o recorde de 662 milhões de metros quadrados de novos desenvolvimentos em curso nos Estados Unidos.
“A idade média de um edifício de armazém nos EUA é de 43 anos, e 28% têm mais de 50 anos”, salienta a empresa. “Dado o crescimento contínuo da oferta de comércio eletrónico e de comércio a retalho omnichannel, os armazéns que se aproximam da obsolescência nestes mercados apresentarão oportunidades de re-desenvolvimento, particularmente em locais que suportam entregas de última milha”.
Quando se trata dos principais desafios para a cadeia de abastecimento que os ocupantes enfrentam, 61% dos inquiridos afirmam que a disponibilidade de mão-de-obra é um impedimento importante para o crescimento do seu negócio, enquanto 58% afirmam estar mais preocupados com o aumento das rendas.
Em relação à escassez de mão-de-obra, 78% das respostas apontam como soluções a melhoria dos salários e das condições e 49% a melhoria dos programas de formação.
“O facto de os ocupantes estarem a melhorar as condições para os trabalhadores e a procurarem aumentar a automatização significa que esperam operações mais magras com mais mão-de-obra qualificada”, observa a CBRE. Vistos como estratégias menos importantes para o recrutamento e retenção de trabalhadores temos os programas de bem-estar e a promoção das credenciais de sustentabilidade da empresa.
Além disso, 48% apontam para os desafios que enfrentam devido a custos de transporte mais elevados. “Os custos de ocupação representam apenas 3% a 6% do total das despesas logísticas, enquanto os custos de transporte representam cerca de metade a 70% do total das despesas”, explica a CBRE. “No entanto, as rendas estão a aumentar rapidamente, pelo que os ocupantes começam claramente a ter um choque com os novos preços”.
Para atender a considerações ambientais, sociais e de governação (ESG), os ocupantes estão a planear cumprir os seus objetivos de emissões carbono zero (líquidas) através da sua pegada imobiliária, mudando para iluminação LED, utilizando energias alternativas no local e utilizando equipamento elétrico de manuseamento de materiais. Outras respostas incluem a adição de pontos de carregamento elétrico para frotas de entregas e a captação de água da chuva.
Em relação à sustentabilidade, três quartos (75%) dos ocupantes disseram à CBRE que estariam dispostos a pagar rendas mais elevadas para mudar para energia verde. A maioria disse também que estaria disposta a pagar mais se as poupanças nos custos operacionais futuros fossem compensadas. Ainda assim, mais de um quarto dos ocupantes disse que não estaria disposto a pagar um prémio para mudar para a energia verde.
Importância da localização geográfica
Quando se trata de locais preferidos, mais de um terço dos inquiridos disseram à CBRE que planeiam expandir-se no Sudeste durante os próximos 12 a 24 meses. Esta região possui vários grandes centros logísticos que servem centros populacionais em crescimento, grandes forças de trabalho a preços acessíveis e conectividade com os portos marítimos.
O Sudeste também beneficia de um clima empresarial de apoio aos fabricantes, salienta a CBRE. Mercados industriais em crescimento como Atlanta, Nashville, Orlando, Charleston e Charlotte também estão a atrair ocupantes que necessitam de armazéns ou instalações de fabrico adicionais.
Outras regiões que foram classificadas como alvos de expansão incluem o Sudoeste e o Midwest, onde mercados como Reno, Phoenix e Minneapolis se tornaram locais ótimos para ocupantes devido à sua forte demografia e infraestruturas, que suportam uma procura industrial adicional.
Outro imperativo geográfico que foi analisado pela CBRE num estudo separado, foi uma análise às rendas dos armazéns e centros de distribuição perto dos 20 aeroportos mais movimentados para o transporte aéreo de mercadorias nos EUA. Essa análise revelou que as rendas médias por espaço de armazém num raio de cinco milhas destes aeroportos são 18,8% mais altas do que a renda média das suas áreas metropolitanas.
A CBRE explicou que os armazéns nas proximidades dos principais aeroportos são cobiçados pelos expedidores que precisam de utilizar a velocidade do frete aéreo para transportar mercadorias de elevado valor embaladas em tamanhos e quantidades suficientemente pequenas para caberem em aviões. A empresa faz notar que a disponibilidade de tais armazéns é limitado em muitos sub-mercados densos de aeroportos, tais como os que rodeiam o JFK em Nova Iorque, LAX em Los Angeles e Miami International.
“O imediatismo das entregas de comércio eletrónico, entre outros fatores, fizeram dos armazéns aeroportuários um elo crítico em muitas cadeias de abastecimento”, afirma Morris. “As rendas para estas propriedades continuarão a exceder as suas médias de mercado num futuro previsível”.
O estudo revelou que a maior parte, 42,7%, da atividade de arrendamento nos mercados de armazéns nas zonas de aeroportos este ano foi levada a cabo por 3PLs. Isto representa uma quota maior do mercado de armazéns em zonas de aeroportos por parte dos 3PL em relação à sua quota de arrendamento de armazéns no mercado global nos EUA, que se situa em 35,6%.
A razão é que os expedidores, retalhistas e outras empresas contratam frequentemente 3PLs para tratar da expedição de mercadorias de pequeno porte através de transporte aéreo que tem custos mais elevados, afirma a CBRE. Depois dos 3PLs a maior parte da atividade de arrendamento perto dos aeroportos foi assumida por empresas gerais de retalho e grossistas, com 32,2%. As empresas de alimentos e bebidas ocupam um terceiro lugar distante, a 5,2%.
