O novo estudo da Savills Portugal dedicado exclusivamente ao mercado logístico nacional e à análise da qualidade do seu stock, levanta algumas questões prementes e deixa alguns desafios aos promotores e investidores.
Com um stock logístico de 4,4 milhões de m² concentrado nas regiões de Grande Lisboa e do Grande Porto, a questão coloca-se agora na qualidade deste stock e na sua adequação às novas especificações ESG e de sustentabilidade, que levantam importantes discussões sobre a competitividade e nível de atratividade do país neste setor.
Estas questões são abordadas no mais recente relatório da Savills, intitulado “Portugal Logistics Market: What’s Next?”, que fornece insights detalhados sobre os fundamentos de mercado que fazem de Portugal um país atrativo para investimento logístico, assim como analisa a performance do mercado logístico nacional nos últimos anos e traça tendências futuras do estado do stock logístico nos próximos dois anos.
Portugal tem-se afirmado como um destino de eleição para investimento no segmento logístico, não apenas pela sua localização estratégica, mas também pela qualidade da sua força de trabalho, pelos custos laborais altamente competitivos e pela disponibilidade energética e respetivos custos que se apresentam dos mais baratos da Europa. De facto, o país está entre os 10 primeiros na União Europeia com as tarifas de eletricidade mais competitivas por kWh. E mais importante, é a posição que Portugal ocupa na produção de energias renováveis: em 2023, 61% da eletricidade consumida em Portugal foi proveniente de fontes renováveis.
Adicionalmente, Portugal é o segundo destino global mais atrativo para a aplicação de uma estratégia de nearshoring, devido à sua proximidade a portos, redes de transporte bem estabelecidas e acesso eficiente a fornecedores e clientes, ao qual se adicionam também fatores como resiliência económica, os já mencionados custos laborais competitivos, business environment e o compromisso no cumprimento de metas ESG.
Mercado Logístico em Expansão
Em 2023, o segmento de industrial & logística registou um take-up de 470.000 m², sendo que 350.000 m2 foram alocados ao setor. Contudo, o mercado de investimento ainda não acompanhou o crescimento observado no mercado de ocupação logístico, criando um cenário desafiador.
Com uma procura que excede a oferta e o pipeline ainda disponíveis em cerca de 320.000 m2, o desafio coloca agora a tónica não só na escassez, mas na qualidade do stock. A análise realizada pela Savills ao stock logístico nacional permitiu concluir que cerca de 43% do stock é classificado com grade “C” ou inferior e que cenário irá agravar-se até 2026.
Em 2026, 66% do stock logístico passará a grade “C”, devido ao tempo de construção prolongado e à falta de espaço disponível, o que não constituirá uma oferta adequada para o cliente final.
De salientar, que a taxa média de ocupação dos últimos três anos sugere que a oferta disponível estará completamente ocupada no prazo de um ano.
Pedro Figueiras, Head of I&L da Savills, aponta: “O pipeline que temos é o maior dos últimos 15 anos e conta já com uma taxa de ocupação de 60%, num mercado que não tem uma cultura de pre-let. Tendo em conta que apenas 1/5 dos ativos em Portugal são realmente eficientes, numa perspetiva ocupacional é vital que a oferta de qualidade chegue ao mercado para o nosso desenvolvimento enquanto hub logístico. Numa perspetiva de investimento, constitui uma enorme oportunidade de requalificação e desenvolvimento do stock nacional.”
Tiago Cortez, Capital Markets Associate da Savills, sublinha: “o nosso país foi dos primeiros a estabelecer o objetivo de descarbonização, o que demonstra um claro compromisso para com a sustentabilidade. Somos, provavelmente, um dos países mais competitivos do mundo em termos de workforce, ESG compliance, a par de custos industriais abaixo da média europeia, com a energia a ser maioritariamente produzida a partir de energias renováveis. No entanto, é necessário “vender” melhor o nosso país”.
Também Alexandra Portugal Gomes, Head of Research da Savills, afirma: “Portugal está a posicionar-se estrategicamente para ser percecionado enquanto um dos líderes do mercado logístico europeu. A combinação de uma força de trabalho qualificada, um forte compromisso com a sustentabilidade e uma localização privilegiada, coloca o país numa posição privilegiada para captar investimentos significativos. No entanto, é crucial que o nosso stock logístico seja repensado de forma a acompanhar a procura e manter a competitividade do país.”
