Investir hoje no setor industrial e logístico português é investir num dos mercados mais promissores da Europa. Portugal é um País com uma costa atlântica de cerca de 1.793 quilómetros. Situados na Península Ibérica, os portos marítimos de Portugal foram historicamente o ponto de partida dos exploradores europeus. Hoje, Portugal serve de porta de entrada para a Europa e para o investimento estrangeiro no imobiliário.
Ainda com uma pandemia global a decorrer, 2021 foi um ano relevante para o setor imobiliário português, com destaque para o notável crescimento do setor industrial impulsionado pela logística em Portugal. De forma geral, a ocupação industrial homóloga registou um aumento surpreendente de 141%, ao representar mais de 666 mil metros quadrados de espaço ocupado, dos quais 67% foram atribuídos diretamente ao aumento da atividade logística. O segmento teve um aumento de 88%, totalizando cerca de 447 mil metros quadrados. Estes valores de crescimento estão, em grande parte, diretamente ligados aos desenvolvimentos Build to Suit (BTS), preenchendo um evidente vazio de qualidade de produto no inventário industrial português.
Os ocupantes industriais e logísticos comprometeram-se com arrendamentos de longo prazo em novas instalações de última geração. Essa aquisição de novo inventário contrasta com as tendências passadas que viram os ocupantes conformarem-se com a infraestrutura existente, mas longe do ideal. O sucesso destes projetos BTS destacou a procura por infraestrutura moderna, ao mesmo tempo em que provou ser um incentivo suficiente para construções especulativas. A nova construção foi rapidamente absorvida pelo mercado logístico, representando pouco risco para os promotores, com os casos de pré-arrendamento a mostrarem-se particularmente frutíferos – alguns projetos 100% alugados via pré-arrendamento. O fornecimento de contratos prospetivos, BTS e pré-arrendamento representa 75% do total de ocupação portuguesa de Industrial e Logística em 2021.
Outros fatores que levaram ao crescimento no mercado português de Indústria e Logística foram os retalhistas alimentares, que representaram 58% deste segmento nos últimos três anos, e que influenciaram inquestionavelmente a necessidade de espaço adicional no mercado português.
Embora ainda aquém dos volumes de vendas de outros parceiro europeus, o e-commerce tem beneficiado de uma maior penetração no mercado, gerando uma maior procura de soluções logísticas Last Mile, alinhada com um impulso para realocar instalações de distribuição estratégicas para mais perto dos centros urbanos. Aceleradas pela introdução de novos players estrangeiros no mercado português, estas exigências do mercado têm sido o catalisador da evolução da rede logística à escala nacional. Novas tendências, como near-shoring ou on-shoring – a prática de realocar material mais próximo do consumidor final – são exemplos dessas mudanças que procuram colmatar as deficiências da cadeia de distribuição, ainda mais expostas pelos desafios trazidos pela pandemia.
Assim, é possível verificar que o grande crescimento nesta área se verifica na Grande Lisboa, o maior inventário do País, com um stock de 2,4 milhões de metros quadrados. No entanto, com o impacto direto do aumento dos custos da terra, os mercados terciários tornaram-se mais desejáveis, pois os promotores procuram minimizar os custos e maximizar os ganhos. Alcochete e Montijo, mercados anteriormente preteridos em favor das tradicionais zonas industriais do norte de Lisboa, como a Azambuja ou o Carregado, têm vindo a ganhar uma importância considerável. O mesmo se pode dizer do segundo mercado industrial português, a zona do Grande Porto, onde o aumento da concorrência de Vila Nova de Gaia pressionou o mercado industrial da Maia, já mais consolidado.
Apesar deste crescimento, o espaço continua escasso. As estatísticas mostram uma taxa de vacancy de 2,5%, a mais baixa de todos os tempos, no final de 2021. Aqui reside a oportunidade no mercado português, tanto para investidores quanto como para ocupantes.
Com o aumento da procura e a oferta limitada, as taxas de arrendamento de Indústria e Logística, historicamente estáveis em Portugal, estão agora a aumentar gradualmente. As rendas prime da Big Box subiram para quatro euros por metro quadrado/mês em 2021, um aumento de 7% face ao ano anterior, enquanto as rendas prime da Last Mile registaram um aumento de 29%, situando-se agora em 5,50 euros por metro quadrado/mês.
Esperamos assistir assim a um aumento do interesse no mercado português, uma vez que as yields continuam a comprimir em toda a Europa. Com fortes indicadores nacionais, a ideia-chave que estamos a retirar da atividade recente é que os setores industrial e logístico não estão nem perto do seu pico.
Na verdade, o mercado está pressionado para acompanhar a procura. Com novos padrões de design industrial, saúde e segurança, eficiência e impacto ambiental, o caminho a seguir é a modernização contínua da infraestrutura. Por outro lado, é expectável que surja o interesse de novos players, na tarefa de alavancar a sua experiência de outros mercados e aproveitar o potencial não realizado que o mercado nacional de indústria e logística ainda demonstra, num cenário em que o licenciamento eficiente de projetos e a velocidade de execução serão essenciais.
Michael Costa Gabriel
Consultor de Advisory & Transactions para a área de Industrial & Logistics da CBRE Portugal
