O mercado português de investimento imobiliário comercial registou cerca de €2.000 milhões transacionados nos primeiros nove meses de 2026, um volume em linha com o observado no mesmo período do ano anterior. Apesar de representar um crescimento homólogo marginal de 1%, este resultado confirma a resiliência do setor num contexto económico marcado por maior seletividade dos investidores e custos de financiamento exigentes, de acordo com o mais recente relatório de mercado da JLL, Market Dynamics.
De acordo com a consultora, os dados do 3º trimestre evidenciam uma transformação gradual da estrutura do mercado, tanto ao nível da origem do capital como da alocação de investimento entre classes de ativos.
Uma das tendências mais relevantes do ano foi o reforço da participação dos investidores nacionais, responsáveis por 39% do volume investido até setembro. Embora o investimento estrangeiro continue a representar a maioria do mercado, este crescimento da quota doméstica revela uma confiança robusta dos investidores portugueses e uma maior capacidade para competir em operações de dimensão significativa.
Como resultado, o retalho voltou a assumir a liderança do mercado, concentrando 33% do investimento realizado até setembro. A hotelaria surge em segundo lugar, com uma quota de 26%, mantendo uma das posições cimeiras, mas cedendo espaço a outros segmentos. Os escritórios são uma das classes de ativos que se destaca neste movimento, duplicando a sua quota para os atuais 13%. Alinha agora com o setor de industrial & logística, que mantém uma fatia idêntica de 13%, e aproxima-se dos segmentos de living e ativos alternativos, que concentram aproximadamente 15%.
Na logística, o mercado continua a destacar-se pelo seu dinamismo, acumulando cerca de 334.000 m² de absorção até setembro. A procura permanece concentrada em ativos modernos, tecnologicamente avançados e alinhados com os objetivos de sustentabilidade dos ocupantes, sustentando um pipeline de desenvolvimento superior a 600.000 m². A renda prime neste formato de imobiliário situa-se em 7,00€/m2/mês, com tendência de subida. Em termos de yields, este setor fixa o indicador prime em 5,50%.
No retalho, a procura continua particularmente forte nas principais localizações comerciais de Lisboa e Porto, impulsionada pelo turismo, pela recuperação do consumo privado e pela expansão de operadores nacionais e internacionais. Esta dinâmica tem sustentado elevados níveis de ocupação e permitido a valorização das rendas prime, que atingem atualmente os 160 €/m²/mês no comércio de rua de Lisboa e os 90 €/m²/mês no Porto. Nos centros comerciais prime, as rendas mantêm-se na ordem dos 130 €/m²/mês, apoiadas por uma procura consistente por parte das marcas. As yields de retalho fixaram-se em 4,25% no comércio de rua, 6,15% nos centros comerciais prime, 5,65% no retalho alimentar e 6,25% nos retail parks.
Também a hotelaria continua a beneficiar de condições operacionais favoráveis. O bom desempenho do turismo, com aumento de 1,5% das dormidas até agosto e 67% de ocupação até setembro, a crescente diversificação da procura e a capacidade dos operadores para manter níveis robustos de ocupação e receita (+5,1% para €5.130 milhões até agosto) continuam a reforçar a atratividade do setor junto dos investidores nacionais e internacionais.
Relativamente ao último trimestre do ano, a JLL está otimista, com os indicadores dos mercados ocupacionais a transmitir sinais positivos. No setor da logística, a atividade mantém-se elevada, sustentada pelas necessidades de modernização das cadeias de abastecimento e pela procura de ativos mais eficientes. No retalho, a combinação entre turismo, consumo e procura por localizações prime deverá continuar a suportar níveis robustos de ocupação e a evolução das rendas nos melhores ativos, explica Andreia Almeida, Head of Research da JLL Portugal.
