O mercado industrial e logístico português fechou 2025 com um stock de 4,9 milhões de m² e uma taxa de disponibilidade de 3,02%, o que confirma um cenário de oferta limitada. A escassez de produto continua a limitar a capacidade de resposta à procura nas principais localizações. Estes resultados integram o Savills I&L Outlook 2025 | Trends 2026, que analisa a evolução recente do mercado industrial e logístico em Portugal.
Em 2025, a atividade de take-up totalizou 492.049 m², menos 36% do que em 2024. No segmento logístico, foram transacionados cerca de 323.000 m², o que traduz uma descida de 23% face ao ano anterior. As operações em regime de pré arrendamento representaram 26% do total de área ocupada, o que evidencia a necessidade de assegurar espaço antecipadamente.
A procura continua suportada pelo crescimento do comércio eletrónico, pela otimização das cadeias de abastecimento e pela maior exigência em espaços mais eficientes e sustentáveis. A pressão sobre ativos de melhor qualidade permanece elevada, em particular nas principais zonas logísticas da Grande Lisboa e do Grande Porto.
Alexandra Portugal Gomes, Head of Research da Savills Portugal afirma: “Num mercado cada vez mais competitivo e orientado por dados, a otimização de operações logísticas está a tornar-se um diferenciador estratégico. O setor logístico português não está apenas a registar volumes positivos de absorção, mas sim a reposicionar-se de forma consistente para responder a novos paradigmas de consumo, distribuição e investimento”.
Grande Lisboa: oferta limitada e disponibilidade reduzida
Na Grande Lisboa, o mercado logístico fechou 2025 com um stock de cerca de 3,5 milhões de m² e uma taxa de disponibilidade de 2,76%. Ao longo do ano, a atividade de take-up industrial e logística atingiu 269.611 m², menos 27% do que em 2024. Dentro deste total, as operações logísticas representam a fatia maioritária, confirmando o peso deste segmento na dinâmica da região.
A nova oferta entregue em 2025, que inclui a expansão do LogPlace Azambuja, a Fase II da Plataforma Logística Lisboa Norte e o VGP Montijo, não foi suficiente para aliviar as restrições de stock. Em vários eixos, a disponibilidade de produto moderno mantém-se reduzida, o que continua a concentrar a procura em ativos com melhores características técnicas e localização.
Grande Porto: logística reforça peso na atividade
No Grande Porto, o mercado logístico encerrou 2025 com um stock de 1,3 milhões de m² e uma taxa de disponibilidade de 3,71%. A atividade de take-up industrial e logístico atingiu cerca de 157.000 m², o que traduz uma descida de 26% face ao ano anterior. Ainda assim, o segmento logístico reforçou o seu peso relativo e passou a concentrar a maioria das operações na região.
A procura está direcionada para os principais eixos logísticos da área metropolitana, incluindo zonas como Porto de Leixões–Aeroporto, Gaia–Espinho e Santo Tirso–Trofa. Em paralelo, o pipeline de novos projetos para os próximos anos deverá aumentar a capacidade de resposta da região, incluindo projetos que totalizam mais de 175.000 m² de nova área logística até 2029.
Investimento: logística ganha peso num mercado em recuperação
O mercado de investimento imobiliário em Portugal terminou 2025 com um volume de 2,7 mil milhões de euros, mais 11% do que em 2024 e 13% acima da média dos últimos três anos. A atividade foi particularmente concentrada no último trimestre, que totalizou 902 milhões de euros, ainda assim abaixo do pico excecional registado no mesmo período do ano anterior.
O segmento industrial e logístico somou cerca de 310 milhões de euros, o que corresponde a 12% do volume total investido em 2025. Em comparação com 2024, ganhou peso no mercado, sustentado pela procura de ativos com contratos estáveis e localizações consolidadas. Já a yield prime para ativos logísticos manteve-se em torno de 5,50%.
Tiago Cortez, Industrial, Logistics & Data Centres Associate Director da Savills Portugal, conclui: “Em 2025, tivemos um excelente ano de investimento em ativos de indústria e logística, com um crescimento de cerca de 114% relativamente ao ano anterior. E os fundamentos mantêm se sólidos: o nearshoring e o setor da defesa já estão a gerar nova procura de ocupação, enquanto cresce o interesse de investidores institucionais pela logística em Portugal em todo o tipo de produto, desde ativos core a value-add, antecipando-se igualmente um ano muito forte ao nível de development.”
No segmento logístico, o pipeline na Grande Lisboa para os próximos dois anos, pouco acima de 360.000 m², distribuídos por cerca de 14 projetos e com 34% já pré-arrendados, fica aquém da procura acumulada, estimada em cerca de 1 milhão de m². “Neste contexto, 2026 poderá tornar-se um dos melhores anos de sempre em investimento direcionado para desenvolvimento de produto logístico em Portugal, contribuindo para reduzir o desequilíbrio entre oferta e procura”.
À medida que estes projetos forem colocados no mercado, a Savills antecipa um aumento substancial do take-up e o aparecimento de operações de leasing de carácter mais estruturante, em ativos de maior dimensão e qualidade, com boas localizações e fortes credenciais ESG.
