Confirmando as projeções traçadas no início do ano, a atividade no mercado imobiliário português abrandou no 1º semestre de 2023, interrompendo uma tendência de crescimento que vinha sendo verificada ao longo de 2022 que, recorde-se, assinalou novos recordes em praticamente todos os mercados ocupacionais. O imobiliário de hotelaria, juntamente com o de industrial & logística e o de retalho, registam os melhores desempenhos, prosseguindo em rota ascendente, como conclui o mais recente Portugal Market Pulse, no qual a JLL analisa o comportamento do mercado imobiliário português no 2º trimestre.
O atual contexto de acentuada subida das taxas de juro e a continuada escassez de oferta disponível para ocupação imediata, numa altura em que as pressões inflacionistas abrandaram, mas em que ainda se fazem sentir, são os principais fatores na base deste menor dinamismo, levando muitas empresas e investidores a colocar em suspenso decisões de investimento até perceberem como evoluirá a economia neste novo ciclo.
Pedro Lancastre, CEO da JLL Portugal, explica que “2023 marcou o arranque de um novo ciclo económico na Europa, e isso reflete-se no mercado imobiliário. Continua a haver muita liquidez e vontade de investir, e as pessoas e empresas não deixaram de crescer e de necessitar de ocupar imóveis, contudo, as condições mudaram e, por isso, estes últimos meses têm sido tempos de adaptação da procura aos ajustes no contexto macroeconómico. Em todo o caso, a economia nacional continua a crescer, e a um ritmo superior ao estimado, sendo expectável que o mercado imobiliário também responda de forma alinhada nos longos dos próximos meses. Na área de investimento, que é um dos barómetros mais importantes da atividade do mercado, o redobrado dinamismo na passagem para o 2º trimestre confirma estas perspetivas mais otimistas para o restante do ano, ao longo do qual a dinâmica investidora deverá retomar gradualmente. Os nossos fatores de atração não se dissiparam e continuamos a ter um mercado muito sólido e competitivo a nível europeu”.
Nos primeiros seis meses do ano, não obstante o volume de transações em pipeline e o continuado interesse dos investidores no nosso país, o investimento imobiliário comercial atingiu 760 milhões de euros, numa queda homóloga de 8%. Mais de 60% deste volume foi transacionado no 2º trimestre e, em termos de origem do investimento, os estrangeiros continuaram a representar mais de 80% do investimento no semestre.
A atividade no setor do retalho continua a mostrar a sua resiliência perante a mudança, evoluindo positivamente em praticamente todos os formatos, com os segmentos dos centros comerciais e do comércio de rua a liderarem em termos de subida de rendas. Com os operadores a prosseguirem os seus planos de expansão, é evidente uma reorganização no comércio de rua de Lisboa e Porto, onde os diferentes eixos concentram focos de comércio cada vez mais segmentados.
Entretanto, a ocupação praticamente que duplicou no mercado industrial e logístico, atingindo os 308.000 m² no 1º semestre. Contudo, a criação de nova oferta continua a ser uma necessidade premente neste mercado, no qual a procura não mostra sinais de abrandamento, sustentando assim o reforço do investimento no lançamento de novos projetos de promoção, contabilizando-se atualmente mais de 700.000 m² em construção.
PRINCIPAIS INDICADORES MARKET PULSE JLL – T2 2023
INDUSTRIAL & LOGÍSTICA:
• A atividade seguiu em acelerado crescimento no mercado industrial e logístico no 1º semestre, com a ocupação a quase duplicar (93%) em termos homólogos, para um total de 308.000 m² no 1º semestre. O 1º trimestre foi o mais dinâmico, com mais de 50% da ocupação;
• A maior fatia (43%) da ocupação aconteceu na região de Lisboa, que quase que transacionou mais do dobro da área ocupada na região do Porto (25% do total nacional). Os restantes 32% distribuíram-se pelo restante do país, sendo, contudo, de salientar o dinamismo observado na região centro, que captou 21% da área ocupada no semestre;
• Apesar do crescimento na ocupação de espaços, o desajuste entre a oferta disponível de espaço de qualidade e a procura latente continua a ser significativo, fazendo com que muita da ocupação potencial continue por satisfazer. Isto continua a sustentar o investimento na requalificação e expansão do stock, contabilizando-se atualmente mais de 700.000 m² em construção
• Após as subidas observadas no 1º trimestre, as rendas prime mantiveram-se estabilizadas no 2º trimestre, atingindo o seu pico de 6,25€/m²/mês praticados nas zonas de Carnaxide-Alfragide e Lisboa Cidade.
RETALHO:
• Apesar de se manterem as pressões inflacionistas, e da perda de poder de compra, as vendas a retalho continuaram a evoluir positivamente no 1º semestre, motivando os retalhistas a prosseguir os seus planos de expansão;
• A atividade no setor de centros comerciais superou o período homólogo, com vários espaços a ajustar os valores das rendas em função das atuais taxas de inflação sem que isso tenha tido reflexos negativos no desempenho dos seus ocupantes.
• A atividade também evoluiu de forma robusta nos setores dos retail parks e do retalho alimentar, que dada a sua conveniência continuaram a mostrar-se fortes âncoras de atração de consumidores;
• No comércio de rua em Lisboa, a procura está cada vez mais preocupada em garantir uma localização prime, atribuindo importância acrescida à visibilidade e à acessibilidade das suas lojas para manter uma vantagem competitiva no mercado. Ao mesmo tempo que aumenta a popularidade do eixo do Cais do Sodré e de Santos, a Baixa está a transformar-se num destino comercial cada vez mais voltado para o turismo, com uma oferta predominante na área do food & beverage e na venda de souvenirs. O Chiado e a avenida da Liberdade são os destinos mais concorridos pelos operadores no setor da moda, exibindo subidas das rendas no 2º trimestre;
• A retoma do turismo e o sucesso recente da reabilitação do Mercado Bolhão estão a beneficiar fortemente o comércio de rua no centro do Porto. Simultaneamente, sente-se um dinamismo renovado noutras zonas com forte perfil residencial, onde têm vindo a ser integrados novos conceitos voltados para um comércio de conveniência, orientados para responder às recentes alterações nos hábitos de consumo; com zonas como a Boavista a assistir a um renascimento do comércio de rua. Já a avenida dos Aliados está a consolidar-se como um destino cada vez mais disputado para as marcas premium.
• No 2º trimestre as rendas prime evoluíram positivamente no comércio de rua de Lisboa e Porto, atingindo, respetivamente, os 135€/m²/mês no Chiado e 75€/m²/mês na rua de Santa Catarina, bem como no formato dos centros comerciais, para os atuais 125€/m²/mês. Os valores de referência mantiveram-se estabilizados em 13€/m²/mês no caso dos supermercados e nos 12€/m²/mês para os retail parks, prosseguindo a tendência observada nos últimos trimestres.
