Portugal encontra-se na lista dos cinco países europeus que conseguem atrair mais investimento para o sector logístico, ficando atrás de França, Alemanha, Espanha e Itália. A conclusão é da análise European Real Estate Logistics Census da Savills, consultora imobiliária internacional, que evidencia, também, o papel que a pandemia Covid-19 exerceu no aumento da dinâmica de procura desta classe de activos.
«A maioria dos promotores, investidores e agentes considera que, nos últimos meses, o sector logístico registou um impacto positivo, em muito devido à reconfiguração das necessidades de armazenamento originadas pelos confinamentos e pelo consequente crescimento do e-commerce, que obrigou a uma redefinição das necessidades das capacidades de armazenamento», adianta a imobiliário que alerta, no entanto, «que os operadores consideram que os obstáculos levantados pelo combate à pandemia, a par das incertezas quanto ao futuro, vieram condicionar a disponibilidade dos consumidores para efectuar despesas».
Este sentimento “negativo” face aos impactos da pandemia foi mais sentido por retalhistas, que têm uma menor presença online, e que, por isso, «não têm capacidade para navegar devidamente a trajetória de crescimento do comércio electrónico».
Face à reconfiguração dos padrões de comportamento no sector logístico, prevê-se o reshoring de algumas operações. Desta forma, estima-se que 68% dos operadores adoptarão posturas mais cautelosas e procurarão reduzir a exposição aos riscos ainda associados à incerteza do panorama pandémico, como disrupções no transporte marítimo e o aumento do preço dos combustíveis. Esta abordagem pode verificar-se também na reorientação das atenções de muitos investidores para mercados de capitais mais core, como França, Alemanha e Reino Unido, um fenómeno que se tem observado um pouco por todo o continente europeu, conforme explica a Savills.
Os operadores deverão também aumentar a sua capacidade de armazenamento para acomodar o crescimento da procura através de plataformas online. Por outro lado, a escassez de activos representa o maior obstáculo ao crescimento do sector logístico na Europa.
Cerca de 95% dos operadores logísticos antecipam que precisarão de mais ou do mesmo espaço de armazenamento ao longo dos próximos três anos, sendo que 47% afirma que é muito provável que venha a expandir a sua capacidade de armazenamento. Os operadores 3PL são os que mais deverão expandir os seus armazéns, seguidos dos retalhistas e da manufatura. Assim, a Savills aponta para que 36% dos ocupantes deverão expandir as suas instalações logísticas em mais de 40 mil m2, e 44% entre os 10 mil e os 40 mil m2.
Para os operadores logísticos, França (44%), Alemanha (43%), Espanha (39%), Itália (26%) e Portugal (24%) são os mercados que figuram no topo das preferências dos ocupantes que pretendem aumentar a sua capacidade de armazenamento na Europa, sendo mercados capazes de atrair cada vez mais investimento em logística.
Marcus De Minckwitz, Head of EMEA Industrial and Logistics, refere que, «desde o início da pandemia de COVID-19, a procura por espaço de armazenamento aumentou dramaticamente, ao passo que a disponibilidade continuou a diminuir. O forte desempenho do mercado ocupacional, por sua vez, intensificou o interesse dos mercados de capitais no sector, com volumes de investimento anuais que atingiram os 35 mil milhões de euros e prime yields que caíram para -3% em muitos mercados prime.»
Por sua vez, Mike Barnes, European Research Associate da Savills, acrescenta que «existe uma oferta de armazéns deficitária em toda a Europa, mas com França, Alemanha e Espanha a continuarem a ser os mercados mais atractivos para os ocupantes que queiram aumentar a sua capacidade, devido ao crescimento das vendas de retalho online, significa que poderemos esperar o aumento dos valores das rendas nestes mercados ao longo dos próximos 3 a 5 anos.»
O que procuram os investidores em logística?
A localização dos imóveis continua no topo da lista das preocupações dos investidores, com 89% dos respondentes ao inquérito da Savills a considerá-lo o factor mais importante. Também a segurança dos acordos de arrendamento (83%) e da futura obsolescência do edifício (75%) podem ser decisivos nas escolhas de investimento. Ainda, 74% dos investidores considera a sustentabilidade dos imóveis de grande importância e a quase totalidade já incorpora os princípios ESG nos seus processos de investimento ou pretende integrá-los nos próximos três anos.
Do lado dos promotores de activos logísticos, 66% considera que a automatização dos armazéns irá ter um impacto significativo nas cadeias de fornecimento durante os próximos 12 meses. A robotização dos armazéns e a transformação de frotas de veículos para acomodar a ascensão da mobilidade eléctrica estão também entre os factores mais influentes na captação de investimento.
Mais de metade dos promotores elenca os custos de aquisição de terrenos e de construção como alguns dos grandes desafios dos próximos cinco anos.
Procura em Logística deverá continuar a aumentar em 2022
A transformação a que se assiste nas cadeias de distribuição motivou um crescimento do mercado nacional, que gerou um recorde de take-up em 2021, acima dos 290.000 m2, salienta a Savills.
Os fundamentos de mercado subjacentes a este crescimento prendem-se com a necessidade de aumento dos níveis de oferta de qualidade, motivados em grande parte pelo crescimento exponencial do e-commerce e pela imprescindível adaptação a novas tecnologias. No panorama internacional, Portugal afirma-se cada vez mais como um destino para operações logísticas transfronteiriças para servir os mercados ibérico e europeu. Por outro lado, o fenómeno do nearshoring e o potencial do mercado português para atrair investimento para a industrialização contribuem positivamente para que este segmento cresça e seja cada vez mais apetecível para os operadores e investidores.
Segundo a análise, «os projectos em pipeline previstos para os próximos anos, que totalizam já um volume superior a 400 mil m2, são a prova da entrada numa nova fase determinante para o mercado imobiliário logístico nacional, marcada pela colocação de produto prime, possibilitando o aumento da atractividade do mercado a nível internacional.»
Para 2022, Pedro Figueiras, Associate Director de Industrial & Logistics da Savills Portugal, antevê «a continuação da tendência de maior necessidade de área Logística e Industrial, ao mesmo tempo que deverão ser anunciados vários novos projectos por parte dos promotores logísticos. Porém, a pressão de escassez de área de logística dever-se-á manter, dado que só é expectável que estes projectos se concluam em meados de 2023 e 2024, o que permite antever a continuação da tendência de pré-arrendamentos observada em 2021.»
