O setor da logística em Portugal está a atravessar um dos momentos mais desafiantes da sua história recente. A procura por espaços logísticos modernos nunca foi tão alta, mas a oferta continua a ser limitada, criando um desfasamento que compromete o crescimento do setor e a atratividade do país para investidores internacionais. Esta escassez de infraestruturas adequadas representa um entrave ao desenvolvimento económico e à consolidação de Portugal como um hub estratégico na cadeia global de abastecimento.
2024 foi o melhor ano de sempre em termos de absorção de espaços logísticos, atingindo 432.000 m², bem como de ativos industriais onde se atingiram mais de 210.000 m2. Contudo, este crescimento poderia ser ainda maior, caso houvesse mais oferta disponível para absorver a procura. A falta de novos projetos logísticos qualitativos não só limita as oportunidades de investimento, como também encarece os ativos existentes, pressionando os custos das empresas que dependem destes espaços para operar de forma eficiente.
O aumento das rendas tem sido uma das consequências mais diretas desta falta de oferta. Em Lisboa, o preço por metro quadrado passou de 5,25€/m² em 2024 para uma previsão de 5,75€/m² em 2025. No Porto, verifica-se a mesma tendência, com valores a subirem de 5,50€/m² em 2024 para os 6,00€/m², este ano. O aumento das rendas é impulsionado pela escassez de produto disponível, com Lisboa a apresentar uma taxa de disponibilidade de apenas 3,52% (ainda que em localizações como, Sintra, Cascais ou Loures a taxa de disponibilidade seja, de cerca de 0%) e o Porto abaixo de 1%. Para comparação, a taxa média de disponibilidade em Madrid ronda os 11% e em Barcelona os 5%. Estes números evidenciam a urgência na criação de novos espaços logísticos em Portugal.
Outro fator crítico identificado é a condição obsoleta do parque industrial e logístico existente. Muitos dos ativos disponíveis já não correspondem às exigências atuais das empresas, tanto em termos de eficiência energética como de adequação para operações logísticas modernas. Além disso, o setor enfrenta desafios burocráticos significativos, com processos de licenciamento e aprovação morosos. O decreto de lei 10/2024, conhecido como Simplex, trouxe medidas para simplificar a reclassificação de solos e agilizar os procedimentos administrativos, mas ainda há um longo caminho a percorrer para tornar os processos mais ágeis e incentivar novos investimentos.
Nos últimos anos a perceção dos investidores sobre o sector logístico alterou-se radicalmente. Se anteriormente era considerado como sendo menos “glamoroso”, quando em comparação com segmentos como escritórios ou hotelaria, as mais recentes dinâmicas do sector mudaram completamente este paradigma: o crescimento do e-Commerce, a necessidade de cadeias de abastecimento resilientes e a tendência para o nearshoring, fazem hoje da logística um dos segmentos mais promissores do mercado imobiliário comercial (não residencial).
Os investidores internacionais continuam a demonstrar grande interesse pelo setor, com 27% dos investidores imobiliários a incluir a logística nas suas estratégias de investimento, como aponta o mais recente estudo da CBRE, o European Investor Intentions Survey 2025, que envolveu a participação de investidores dos principais países da Europa. No entanto, procuram projetos diferenciados, sustentáveis e de alta qualidade. A tendência internacional aponta para soluções inovadoras como os armazéns multinível, que maximizam o aproveitamento de espaços reduzidos, mas que ainda não fazem parte do panorama português. Estas infraestruturas podem representar uma solução eficiente para as limitações de espaço nos centros urbanos e nas zonas industriais mais procuradas.
Portugal tem condições únicas para se afirmar como um polo logístico competitivo no sul da Europa. A localização estratégica, a estabilidade política e a qualidade da mão de obra são fatores que pesam na decisão de multinacionais que procuram localizações para os seus centros de distribuição. Para que este potencial se concretize, é urgente acelerar o desenvolvimento de projetos logísticos, desburocratizar processos e criar incentivos que atraiam investimento para este segmento.
O setor da logística não é apenas uma oportunidade, é uma necessidade estratégica para o crescimento sustentado da economia portuguesa. Sem uma resposta eficaz à escassez de oferta, Portugal arrisca-se a perder investimentos cruciais para países concorrentes. O desafio está lançado: cabe ao setor público e privado encontrarem soluções rápidas e eficazes para garantir que a logística se torne um verdadeiro motor de crescimento económico.
