Os investidores em imobiliário logístico estão dispostos a pagar quase um quinto a mais (19%) por armazéns europeus com elevadas credenciais de sustentabilidade (BREEAM Muito Bom ou superior) em relação a ativos classificados abaixo dessa referência, de acordo com a Cushman & Wakefield.
A empresa global de serviços imobiliários analisou uma amostra de mais de 1.500 transações relativas a acima de 1.800 edifícios com pelo menos 10.000 m2 desde 2019, período durante o qual se registou uma variação de preços. Esta diferença de preços foi ainda mais evidente para os ativos fora das localizações “super prime”, onde o prémio sobe para 24%. Isto implica que os investidores valorizam ainda mais as credenciais verdes em locais onde a qualidade do ativo tem uma influência mais forte na sua capacidade de atrair e reter inquilinos, rendimento e valor.
No seu relatório “Sustainable Logistics – Navigating Change in European Logistics Real Estate”, a Cushman & Wakefield explora os fatores de impulso e atração por detrás do prémio de valor do investimento e a forma como a sustentabilidade está a ter impacto em todos os aspetos do sector, desde a conceção dos edifícios e das cadeias de abastecimento até ao financiamento. A análise da empresa também revela que os atuais valores de arrendamento de edifícios logísticos bem classificados em toda a Europa são 10-30% mais elevados do que os ativos de qualidade inferior.
James Chapman, Head of EMEA Capital Markets, Cushman & Wakefield, refere: “Para muitos investidores, as credenciais de sustentabilidade de um ativo em análise estão no topo da lista de critérios de avaliação pré-aquisição. Considera-se que os ativos altamente certificados têm maior probabilidade de assegurar inquilinos agora e no futuro, proporcionar rendimentos de rendas mais elevados, minimizar o risco de períodos de desocupação e, consequentemente, reter valor. Ao revelar a forma como esta ênfase nas credenciais se está a traduzir em termos de preços e de rendas, a aposta na qualidade em logística é clara. Acreditamos que esta marca de qualidade irá persistir e amadurecer à medida que aumenta a pressão para garantir que os ativos permaneçam transacionáveis, tanto do ponto de vista do arrendamento como do investimento.”
Embora a importância crescente das credenciais ambientais seja positiva para os proprietários de ativos altamente classificados, os proprietários de edifícios antigos ou não classificados terão receio de ficar aquém das expectativas do mercado e correr o risco de os seus ativos ficarem “parados” e expostos a desvalorizações.
Tim Crighton, Head of EMEA Logistics & Industrial, Cushman & Wakefield, comenta: “O desafio para os investidores e gestores de ativos é como melhorar as credenciais de sustentabilidade dos edifícios existentes num cenário cada vez mais complexo. É crucial compreender o retorno que os componentes podem proporcionar, não só em termos de redução das emissões de carbono e da utilização de energia, mas também em termos de valor e rendimento dos ativos
Segundo a análise da Cushman & Wakefield; cada €10 por m2 investidos em melhorias de sustentabilidade reduziram as emissões de CO2 em 2,2 kg por ano; um investimento médio de €113 por m2 resultou numa poupança de energia de €15 por m2 por ano, com um período médio de retorno do investimento de 7,5 anos; as instalações fotovoltaicas foram o investimento mais eficaz para a redução das emissões de CO2, melhorando a qualidade da energia utilizada pelo edifício e reduzindo o custo da compra de energia às redes nacionais.
A sustentabilidade está também a influenciar a capacidade de garantir financiamento para aquisições e melhorias de ativos, uma consideração fundamental para os investidores. Para os credores, as caraterísticas de sustentabilidade são cada vez mais um pré-requisito para a concessão de financiamento. Como resultado, existe um mercado vasto e ativo de produtos específicos de financiamento sustentável, incluindo programas de concessão de crédito de grande dimensão.
Embora muitas iniciativas regulamentares – como a diretiva da UE relativa ao desempenho energético dos edifícios e as normas mínimas de eficiência energética do Reino Unido, bem como o regulamento da UE relativo à taxonomia e à divulgação de informações sobre finanças sustentáveis – ainda não tenham sido totalmente impostas, os investidores já estão a agir para garantir o cumprimento das diretivas, partindo do princípio de que a falta de ação terá um impacto negativo no valor dos seus ativos e no desempenho dos fundos, explica a empresa.
